L’utilizzo di ponteggi o di impalcature in condominio è necessario per l’esecuzione della stragrande maggioranza dei lavori che vengono eseguiti sulla facciata o sui balconi dello stabile condominiale. Tali lavori comportano in molti casi anche la necessità di accedere, transitare e sostare all’interno delle proprietà esclusive dei condomini, al fine di installare tutto ciò che è necessario per l’esecuzione dei lavori.
Questa eventualità comporta però un evidente disagio per i relativi proprietari in termini sia di utilizzabilità degli spazi di propria pertinenza sia di rischio per eventuali danni arrecati.
La legge, per tali situazioni, non lascia però il singolo proprietario sprovvisto di tutele, effettuando un puntuale bilanciamento tra la necessità dell’utilizzo del fondo privato per l’esecuzione dei lavori ed il pregiudizio subito dal singolo in conseguenza di ciò.
La normativa in tema di ponteggi ed i poteri dell’assemblea condominiale
Preliminarmente occorre precisare che per l’installazione di un ponteggio ci sono numerosi requisiti da rispettare volti a garantire la sicurezza dei lavoratori, dei passanti nonché del condominio stesso sul quale vengono eseguiti i lavori.
La normativa generale che fornisce le indicazioni relative alla installazione dei ponteggi, alla documentazione necessaria e alle operazioni di montaggio e smontaggio è contenuta nel Capo II del Titolo IV del D.Lgs. 81/2008, alla quale si potrebbero poi affiancare specifiche norme richieste di volta in volta dai Comuni o rese necessarie dal particolare tipo di intervento da eseguire.
Detto ciò, se su tale normativa il condominio non ha (evidentemente) alcuna voce in capitolo, in sede di conferimento dei lavori, invece, il condominio potrebbe far inserire nel contratto di appalto alcune clausole a sua tutela.
Si pensi alla definizione delle modalità e dei tempi per consentire l’accesso e il passaggio nella proprietà comune o in quella privata, così da ridurre al minimo il disagio arrecato dai lavori, oppure si pensi ancora alla possibilità di richiede una polizza all’impresa in caso di possibili danni arrecati. Infine, è altresì certamente utile farsi attestare la presenza di allarme sul ponteggio nonché di una adeguata illuminazione al fine di scongiurare eventuali furti nelle proprietà private agevolati proprio dall’utilizzo dei ponteggi.
Questi consigli sono i soli possibili nel caso in cui i ponteggi e le impalcature fossero montate su spa- zi comuni, poiché è evidente che essendo lavori realizzati per l’intero condominio non è possibile riconoscere un’indennità o un risarcimento a favo- re del condominio essendo un’attività necessaria per la conservazione del condominio stesso.
Il singolo non può opporsi all’installazione del ponteggio nella sua proprietà
Diverso è il caso invece in cui il ponteggio e le altre opere necessarie all’esecuzione dei lavori vengano poste all’interno degli spazi dei singoli condomini.
E’ opportuno immediatamente precisare che i singoli condomini, anche in caso di lavori sulle parti comuni del fabbricato condominiale, sono sempre tenuti a mettere a disposizione dell’impresa appaltatrice le parti di proprietà esclusiva, come per esempio i cortili, ove ciò sia necessario all’installazione dei ponteggi.
Pertanto al fine di consentire la riparazione o manutenzione della facciata o dei balconi ad esempio, i proprietari devono consentire la permanenza e l’occupazione del proprio fondo per il tempo necessario per l’esecuzione di lavori, sempre che sussistano congiuntamente le condizioni previste dall’art. 843 cod. civ. in tema di “accesso al fondo”:
• un apprezzabile motivo;
• l’obiettiva necessità delle opere da eseguire.
Anche i locali commerciali al piano terra devono consentire l’installazione dei ponteggi
Una breve precisazione la merita anche il caso particolare, ma non per questo meno frequente, dei locali commerciali posti ai piani terra degli stabili condominiali, i quali si vedono “togliere la visibilità” a seguito della installazione del ponteggio.
Purtroppo, anche in tali casi, come affermato dalla sentenza n. 2244 resa dal Tar Lombardia il 15 ottobre 2021, vige il principio della “maggior rispondenza all’interesse pubblico”.
In altre parole, gli interessi collettivi alla messa in sicurezza e al mantenimento del decoro degli immobili prevalgono su quelli commerciali della parte privata, i quali nella maggior parte dei casi sono solo parzialmente compressi nonché circoscritti temporalmente ad un breve periodo.
Tale ultima considerazione vale ancor più nei casi in cui i lavori da eseguire permettano di accedere a detrazioni fiscali – si pensi all’ormai ex superbonus 110% o al bonus facciata o all’Ecobonus.
Un caso di questo tipo è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Firenze e deciso con ordinanza del 19 settembre 2022, il quale ha dato ragione al condominio che necessitava di posizionare i ponteggi su alcune aree private poste al piano terra dell’edificio, al fine di terminare i lavori del superbonus.
In questo caso a nulla sono valse le rimostranze del proprietario di tali aree, adibite a carrozzeria e meccanico di veicoli d’epoca, pur se, a suo dire, non gli era permesso il passaggio carrabile al suo magazzino a causa del notevole ingombro.
In tale caso il giudice ha correttamente contemperato i bisogni delle parti e pertanto, pur disponendo l’obbligo del condomino a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’esecuzione dei lavori deliberati dall’assemblea dei condòmini, per bilanciare le diverse esigenze, ha altresì stabilito che i ponteggi dovranno essere installati in maniera tale da consentire il passaggio del veicolo del condomino resistente e per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata prospiciente la rampa di accesso ai suoi locali.