E’ valida la clausola inserita nel regolamento di condominio e accettata da tutte le parti con cui si esonera il costruttore-venditore dal pagamento delle spese condominiali relative alle unità immobiliari invendute.
Tale pattuizione, per essere modificata necessita della approvazione di tutti i condòmini a pena di radicale nullità. Lo precisa l’interessante sentenza del Tribunale di Bari n. 4515 pubblicata il 4 novembre 2024.
Il caso
Il costruttore-venditore di un edificio deduceva che l’assemblea aveva approvato il bilancio preventivo addebitandogli le spese condominiali in violazione del regolamento di condominio, di chiara formazione contrattuale, il quale contemplava l’esonero per i cespiti immobiliari invenduti.
Chiedeva che venisse dichiarata nulla la delibera. Il condominio invocava la nullità della clausola regolamentare in quanto lesiva delle norme previste dal codice del consumo.
La decisione
Il decidente ha osservato che la giurisprudenza si è espressa sulla validità della clausola regolamentare di esonero dell’invenduto prevista a favore del costruttore-venditore e relativa alle spese condominiali ricadenti sui suoi immobili.
Acclarata la natura contrattuale del regolamento di condominio, la clausola che dispone le spese in difformità da quanto previsto dall’articolo 1123, commi 1 e 2, c.c. è valida e vincolante per tutti i condòmini.
La giurisprudenza ritiene legittima la deroga al criterio ripartitivo millesimale sancito dalla legge anche quando si pervenga all’eccesso di esonerare un condomino dal concorso di spese per la propria unità immobiliare (Cass. n. 16321/2016).
La clausola prevista nel regolamento volta ad escludere il costruttore-venditore dal pagamento degli oneri condominiali può essere modificata solo con l’assenso totalitario.
In difetto, la delibera adottata a maggioranza è gravemente affetta da nullità perché contraria alla volontà unanime a suo tempo espressa nel regolamento di condominio il quale, dovendosi qualificare come un contratto, può essere modificato solo con il consenso di tutte le parti che ne presero parte.
I criteri ripartitivi stabiliti dall’articolo 1123 Codice civile possono essere derogati, come peraltro prescrive il comma 3, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, in una delibera assembleare approvata con il consenso di tutti i condòmini o nei rogiti di acquisto.
Gli Ermellini (Cass. n. 20007/2022) hanno chiarito che il condominio non può farsi scudo della normativa a tutela dei consumatori per reagire alle contestazioni sollevate dall’impresa costruttrice che sia ancora proprietaria di una o più unità immobiliari e sia in mora nei pagamenti.
Newsletter realizzata in collaborazione con IlSole24
