Decreto Salva Casa: tra le novità introdotte dal D.L. 29/2024, convertito con modificazioni dalla legge 105 del 24 luglio 2024, vi sono anche le modifiche al Testo Unico edilizia per facilitare il recupero abitativo dei sottotetti. La misura s’inserisce nel più ampio intervento che punta a rendere abitativi gli spazi non utilizzati, per aumentare l’offerta di alloggi limitando il consumo di suolo.

I sottotetti rientrano certamente in tale tipologia di spazi recuperabili per usi abitativi. Si tratta, di solito, di ambienti ricavati il tetto destinati ad un uso non abitativo, aventi la funzione di proteggere le stanze dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità.

Questi locali sottotetto erano spesso considerati in passato dei “locali di servizio” e, dal punto di vista urbanistico, dei volumi tecnici.

Nel tempo, però, le esigenze abitative sono cambiate e anche le vecchie soffitte vengono sempre più spesso sfruttate dai proprietari, convertite in confortevoli mansarde ad uso abitativo, magari da destinare ad attività ricettive.

Recependo tali esigenze, tutte le regioni italiane si sono dotate, negli anni, di normative specifiche per il recupero dei sottotetti.

Le norme differiscono da regione a regione in funzione dei valori assegnati ai parametri urbanistici previsti.

Proprio in considerazione del particolare quadro normativo, prima di iniziare un progetto di recupero è necessario verificare la fattibilità dell’intervento e valutare l’effettiva possibilità di ottenere l’agibilità in base ai requisiti previsti dalla
normativa vigente.

Occorre verificare che siano rispettati tutti i criteri di abitabilità previsti dalle leggi regionali e dai piani urbanistici locali, oppure che siano consentiti interventi edili volti a rendere lo spazio abitabile.

Deroghe alle distanze tra edifici

In questo contesto si inseriscono le novità introdotte dal Decreto Salva Casa.

Le nuove disposizioni puntano a semplificare, appunto, gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti, vale a dire quei lavori finalizzati al riuso di ambienti non agibili e alla loro conversione in spazi ad uso abitativo.

Nello specifico, l’art. 1 del D.L. 69/2024 modifica l’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico edilizia) ha introdotto il nuovo comma 1-quater, che prevede importanti deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati.

Si stabilisce infatti che il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Il secondo periodo del comma 1-quater precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Nuovo comma 1-quater art. 2-bis T.U. Edilizia “1-quater. Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli”

Le nuove disposizioni vanno necessariamente coordinante con le normative regionali

Il comma citato, infatti, fa riferimento agli “interventi di recupero dei sottotetti” consentiti “nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale”. Inoltre, con riferimento distanze e alle condizioni sopra richiamate, fa espressamente salvo “quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli”.

Si tratta di un aspetto da considerare con attenzione. Come si diceva all’inizio, tutte le Regioni hanno adottato delle regole per il recupero dei sottotetti che tengono conto delle peculiari caratteristiche locali. Pertanto, prima di presentare un progetto di recupero di un sottotetto, è necessario verificare la fattibilità dell’intervento ai sensi della specifica legge regionale.
In tale prospettiva, oltre al Testo Unico edilizia (D.P.R. 380/2001, come modificato dalle norme del decreto Salva Casa) e alle

Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), occorre far riferimento a:
– norme nazionali (D.M. 5 luglio 1975);
– leggi regionali;
– disposizioni urbanistiche locali (puc, piani particolareggiati, ecc.);
– norme igienico-sanitarie.

In generale, i parametri da tener presente per la valutazione sono:
– l’anno di edificazione del fabbricato;
– la conformità del fabbricato esistente rispetto

ai titoli abilitativi ottenuti;
– le altezze minime degli ambienti abitabili;
– il rapporto aero-illuminante;
– l’altezza media ponderale;
– possibilità di modifica della sagoma del tetto.

Nuove altezze minime e requisiti di superficie Sempre con riferimento ai sottotetti, va ricordato che, prima del Salva Casa, un locale poteva essere considerato abitabile con un’altezza minima di 2,70 metri.

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