Bonus casa: parti comuni di un edificio di un unico proprietario

Pubblicato da Luigi Rinzivillo a Novembre 6, 2024

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Quadro normativo

La detrazione delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze (c.d. Bonus Casa), cristallizzata ormai dal 2011 nell’art. 16-bis del TUIR, è attualmente prevista nella misura del 50%, su un ammontare di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare (cfr. art. 16 del D.L. 63/2013).

Gli interventi agevolabili sono quelli puntualmente indicati nello stesso art. 16-bis e riguardano sia i lavori propriamente afferenti al recupero del patrimonio edilizio sia interventi complementari come quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, oppure quelli volti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi, ma anche interventi antisismici, di bonifica e pure quelli per il risparmio energetico, come meglio e più esaustivamente illustrato nella seguente tabella.

Concentrando l’attenzione in questa sede sui lavori propriamente edili, l’art. 16-bis, comma 1, del TUIR prevede l’agevolabilità degli interventi:

di cui alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 «effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del co- dice civile»;
di cui alle lett. b), c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 «effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catasta- le, anche rurali, e sulle loro pertinenze».

Per quanto concerne, in particolare, gli interventi di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 16-bis del TUIR, il quale rinvia all’articolo 1117 del codice civile, si osserva che tale disposizione codicistica individua le parti comuni dell’edificio condominiale.

ART. 1117 DEL CODICE CIVILE

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i por- toni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Alla luce di quanto sin qui illustrato, il Bonus Casa spetta certamente per le parti comuni dell’edificio in condominio, ovvero laddove c’è la presenza di più comproprietari, ma può essere fruito anche per le parti comuni di un edificio non condominiale, ovvero quando si hanno più unità immobiliari in un unico fabbricato di proprietà indivisa di una o più persone fisiche?

La risposta al quesito è stata fornita dalla Cassazione – a quanto consta – per la prima volta con la pronuncia in commento.

La sent. n. 19472/2024 della Cassazione

Un contribuente aveva proposto ricorso avverso la cartella di pagamento con cui l’Amministrazione finanziaria, a seguito di controllo formale ex articolo 36-ter del DPR 600/1973, aveva disconosciuto la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (Bonus Casa) effettuati sulle parti comuni (il tetto) di un edificio composto da due unità immobiliari, autonomamente accatastate e con numeri civici diversi, di proprietà indivisa del contribuente e della moglie.

L’Ufficio aveva recuperato il Bonus Casa, in quanto, secondo la tesi erariale, nella nozione di parti comuni rientrano soltanto quelle dell’edificio condominiale, mentre, secondo il contribuente, per parti comuni dell’edificio dovevano intendersi anche quelle di un fabbricato non condominiale e, quindi, di un’unica proprietà indivisa, come nel caso di specie.

La Suprema Corte ha innanzitutto osservato che la norma, nella parte d’interesse, non risulta di immediata interpretazione: il riferimento è ovvia- mente alla lett. b) del comma 1 dell’articolo 16- bis del TUIR, che richiama gli interventi «effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile».

Per i giudici del Palazzaccio, in applicazione del- le regole dell’interpretazione logico sistematica, appare corretto ritenere che mediante il richiamo operato – non a una norma codicistica, bensì a una sua specifica frazione, la quale contiene soltanto la descrizione di “parti comuni” dell’edificio – il legislatore abbia inteso individuare quali opere siano ammesse al beneficio fiscale, e non abbia inteso disporre una limitazione dei lavori suscettibili di agevolazione, in considerazione della sola collocazione topografica della disposizione richiamata all’interno del Capo II “Del condominio negli edifici”(del Libro III – Della proprietà, Titolo VII – Della comunione) del Codice civile.