Quando, per effetto della revisione delle tabelle millesimali, si accerta che un condomino ha versato meno di quanto avrebbe dovuto, sulla base di millesimi errati e non corrispondenti all’effettivo valore proporzionale della sua unità immobiliare, l’ente di gestione, che ha subito un ingiustificato depauperamento patrimoniale, ha il diritto di agire nei confronti del comproprietario, che ha realizzato un indebito arricchimento, al fine di ottenere il rimborso della somma illegittimamente, da quest’ultimo, trattenuta e non versata nelle casse comuni. A stabilirlo, è la Corte di cassazione con l’ordinanza numero 23739 del 4 settembre ultimo scorso.

I fatti di causa

La vicenda processuale, trae origine dal ricorso proposto da una condòmina per l’annullamento, ai sensi dell’articolo 1137 del co- dice civile, della delibera con la quale l’assemblea dei condòmini, in ottemperanza alla decisione del Tribunale che aveva modificato le tabelle millesimali, aveva rettificato i bilanci per le annualità dal 1994 al 2008, quantificando, contestualmente le differenze dovute dai singoli in relazione ai corrispondenti esercizi finanziari.

In particolare, l’istante ha sostenuto che, avendo la sentenza di modifica delle tabelle efficacia costitutiva e non dichiarativa, non poteva influire sulle ripartizioni relative alle gestioni precedenti alla sua emanazione e che i crediti presuntivamente vantati dal condominio, per effetto dei nuovi bilanci predisposti utilizzando le tabelle corrette, fossero, in parte, stati onorati, in conseguenza dell’intervenuto pagamento, e in parte estinti, in quanto prescritti.

L’ingiustificato arricchimento

Il condominio si è regolarmente costituito, proponendo domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della controparte al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento.

Mentre il giudice di primo grado ha annullato la delibera impugnata, regolando anche le spese di giudizio, sull’appello proposto dal condominio soccombente, la corte distrettuale di Catanzaro, con la sentenza numero 1605/2018, ha parzialmente riformato la decisione del Tribunale, ritenendo di doversi fare luogo unicamente all’annullamento di quella parte del deliberato assembleare relativa alle debitorie maturate in capo ai singoli per il pregresso, data la natura costitutiva della precedente sentenza che aveva modificato le tabelle, in accoglimento della tesi di parte attrice.

Contestualmente, e per quanto di nostro specifico interesse, la Corte d’appello calabrese ha, poi, affermato che la riconvenzionale proposta per l’indebito arricchimento dovesse dichiararsi inammissibile, a differenza di quanto fatto dal primo giudicante, in quanto la relativa legittimazione poteva riconoscersi unicamente ai singoli condòmini, e non anche, come nel caso di specie, al condominio nel suo complesso. Per la cassazione della pronuncia di secondo grado, ha proposto ricorso il soccombente.

La decisione della Suprema corte

La Cassazione, in parziale accoglimento delle censure sollevate dall’istante, ha evidenziato come, qualora il singolo abbia versato, prima della modifica delle tabelle millesimali, quote condominiali inferiori a quelle dovute, in quanto calcolate sulla base di valori non rispondenti alla reale consistenza della sua unità, il risparmio di spesa così ottenuto genera un arricchimento indebito, con depauperamento della cassa comune.

In una simile situazione, laddove l’interessato non riesca a provare di avere comunque destinato le somme illecitamente trattenute per soddisfare altre e differenti esigenze dell’intera compagine condominiale (circostanza, quest’ultima, che integrerebbe l’esimente della giusta causa), il condominio, per effetto della ingiustificata diminuzione patrimoniale subita, è pienamente legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo, ai sensi dell’arti- colo 2041 del Codice civile (Corte di cassazione, numero 5690/2011; Corte di cassazione, numero 4844/2017).

La natura costituiva non impedisce l’azione

La natura costituiva della sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori pro- porzionali di piano, nelle ipotesi previste dall’arti- colo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, non osta, ad avviso della Cassazione, a una simile ricostruzione, in quanto, in assenza di specifica disposizione di legge contraria, ad essa deve riconoscersi la stessa efficacia di un accordo raggiunto dai condòmini all’unanimità.

Sentenza d’appello cassata, dunque, in relazione al motivo accolto e causa rimessa alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, per una nuova valutazione della questione alla luce dell’enunciato principio di diritto, oltre che per la per la decisione sulle spese del terzo grado di giudizio.

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